قوانین بازسازی آپارتمان

مهمترین قوانین بازسازی آپارتمان

شاید شما هم به فکر بازسازی آپارتمان خود افتاده باشید اما ندانید مجاز به انجام چه‌کارهایی هستید. از خودتان بپرسید آیا می‌توانم این دیوار اتاق‌خواب را بردارم تا پذیرایی بزرگ‌تر شود؟ می‌توانم با حذف دیوار آشپزخانه، آشپزخانه جزیره‌ای که همیشه دوست داشتم را بسازم؟ اینجاست که باید به دنبال پاسخ سؤالاتتان بگردید. می‌دانیم ضوابط، مقررات و آیین‌نامه‌های تخصصی زیادی برای پاسخ به این سؤال که قوانین بازسازی آپارتمان کدام هستند وجود دارد؛ اما آن‌ها را از کجا باید بیاوریم؟
ما در این مطلب مهم‌ترین قوانین بازسازی آپارتمان را با توجه به آیین‌نامه‌ها و مقررات در حال اجرا در کشور جمع‌آوری کرده‌ایم. با ما همراه باشید.

آیا برای بازسازی آپارتمان نیاز به مجوز است؟

اخذ مجوز از شهرداری برای انجام بازسازی منوط به این است که بازسازی شامل چه مواردی باشد و چه میزان تغییر در ساختمان ایجاد کند. اگر تعمیرات جزئی باشد نیازی به دریافت مجوز وجود ندارد؛ اما برای انجام تعمیرات غیراساسی، تعمیرات اساسی، تخریب ساختمان و یا تغییر کاربری اخذ مجوز از شهرداری الزامی است.

چه مواردی نیاز به مجوز شهرداری ندارد؟

در قوانین بازسازی آپارتمان تعمیرات جزئی که نیاز به اخذ مجوز از شهرداری را ندارند شامل موارد زیر می‌شود:

  • کلیه اقدامات مربوط به تعمیر و تعویض کف‌سازی طبقات و زیرزمین
  • سیمان‌کاری و سفیدکاری
  • نقاشی ساختمان
  • کلیه اقدامات مربوط به تعمیر و تعویض نمای ساختمان بدون ایجاد تغییر در نقشه معماری
  • تغییرات مربوط به محوطه و حیاط ساختمان (مثل ساخت باغچه) درصورتی‌که فضایی به زیر بنای ساختمان اضافه نشود.
  • تعمیرات مربوط به شیروانی و بام (مثل قیرگونی و ایزوگام، نصب موزاییک، مرمت شیروانی و…)
  • تعمیرات مربوط به سرویس‌های بهداشتی، احداث سرویس بهداشتی در محوطه ساختمان تا 3 مترمربع
  • تعمیر یا تعویض کاشی‌های سرویس‌ها و آشپزخانه
  • تعویض سنگ شکسته راه‌پله
  • تعویض در و پنجره‌ها، دوجداره کردن پنجره
  • تعمیرات لوله‌کشی ساختمان
  • تعمیرات سیم کشی ساختمان
  • نصب کولر و شوفاژ
  • تخلیه و حفر چاه فاضلاب
  • نصب و اجرای موتورخانه در ساختمان بدون حذف پارکینگ یا ایجاد فضای جدید
  • تخریب و بازسازی دیوار حیاط مجاور خیابان درصورتی‌که ملک اصلاحی نداشته باشد
  • ایجاد حفاظ بر روی دیوار محوطه و مقابل پنجره‌ها با استفاده از مصالح سبک و مقاوم
  • افزودن المان‌های دکوراتیو غیر سازه‌ای

چه اقداماتی نیاز به اخذ مجوز از شهرداری دارد؟

تغییرات غیراساسی یا تعمیرات اساسی اقدامات و فعالیت‌هایی هستند که طبق قوانین بازسازی آپارتمان برای انجام آن‌ها مالک یا وکیل قانونی وی ملزم است از شهرداری مجوز بگیرد.

قوانین بازسازی آپارتمان
در قوانین بازسازی آپارتمان تغییرات غیراساسی یا تعمیرات اساسی نیاز به مجوز دارند.

تعمیرات غیراساسی شامل چه مواردی می‌شود؟

در قوانین بازسازی آپارتمان به دسته‌ای از تغییرات جزئی اطلاق می‌شود که برای اجرای آن‌ها نیاز به دریافت مجوز وجود دارد که شامل دو حالت زیر می‌شود:

  • پروژه بازسازی نسبتاً بزرگ و حجیم باشد و این احتمال وجود داشته باشد که عمداً یا سهواً پروژه از چارچوب قانونی تعمیرات جزئی خارج شود.
  • موقعیت شهری پروژه در مناطقی باشد که شهرداری احتمال تغییر کاربری واحد آپارتمانی را از مسکونی به تجاری و اداری بدهد. شهرداری حساس می‌شود ممکن است هدف از بازسازی، تغییر کاربری کل ساختمان یا بخشی از آن باشد.

تعمیرات اساسی شامل چه مواردی می‌شود؟

مطابق قوانین بازسازی آپارتمان تعمیرات اساسی شامل موارد زیر می‌شود:

  • خراب کردن دیوارها و تیغه‌های داخلی که به نام حائل یا باربر شناخته می‌شوند. تخریب دیوارها و تیغه‌های داخلی که بار ساختمان بر آن‌ها سوار است باعث کاهش پایداری ساختمان و ریزش آن می‌شود.
  • تغییر محل راه‌پله‌ها
  • جابه‌جا کردن دیوارهای پارکینگ درصورتی‌که باعث از بین رفتن کل فضای پارکینگ یا بخشی از آن شود.
  • جابه‌جا کردن و تغییر قسمت‌هایی از ساختمان که بر اساس قوانین شهرسازی ممنوع است.
  • تغییر کاربری ساختمان
  • تخریب ساختمان

برای درخواست مجوز به کجا مراجعه کنم؟

در شهر تهران برای انجام اکثر امور مربوط به شهرداری‌ها اعم از پروانه‌ها می‌بایست به دفاتر خدمات الکترونیک شهر مراجعه کنید. به‌موجب ماده‌ی 7 آیین‌نامه اجرایی دفاتر خدمات الکترونیک شهر این دفاتر ملزم به ارائه خدمات در خصوص صدور انواع پروانه‌های ساختمانی شامل پروانه‌های تخریب و نوسازی ساختمان، افزایش طبقات (اضافه اشکوب)، توسعه ساختمان، تعمیرات اساسی ساختمان، تعمیرات جزئی ساختمان، تبدیل و تقسیم واحدها، تغییر کاربری، تغییر نقشه و … هستند.
البته سایت شهرداری برخی شهرها مانند اصفهان این خدمات را مستقیماً به‌صورت آنلاین ارائه می‌کنند. پس قبل از هر کاری وب‌سایت شهرداری شهر خود را چک کنید در صورت عدم ارائه آنلاین خدمات مجوز به دفاتر خدمات الکترونیک مراجعه کنید اگر محل پروژه شما در شهرستانی که واقع‌شده که فاقد دفاتر خدمات الکترونیک است حضوری به واحد شهرسازی شهرداری مراجعه کنید.
همچنین در موارد خاص یا زمانی که به هر دلیلی برای صدور و دریافت مجوز بازسازی عجله داشته باشید با مراجعه حضوری به شهرداری منطقه ممکن است بتوانید مراحل مختلف صدور مجوز و پیگیری درخواستتان را تسریع ببخشید.

چه مدارکی جهت درخواست مجوز لازم است؟

  •  اصل و کپی سند مالکیت ملک
  • اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی مالک یا مالکین یا وکیل قانونی به همراه وکالت‌نامه رسمی
  • کپی بنچاق ملک (اگر سند تفکیک‌شده است)، صورت‌مجلس و نقشه تفکیکی
  • اصل و کپی قبض‌های آب، برق، گاز و تلفن
  • پایان کار یا جواز قبلی در صورت وجود
  • جوابیه بیمه
  • جوابیه آتش‌نشانی
  • تکمیل فرم درخواست مجوز تعمیرات
  • اصل و کپی فیش نوسازی
  • مراحل بازسازی ملک
  • اگر ساختمان در بافت فرسوده قرار داشته باشد اخذ مجوز از سازمان میراث فرهنگی نیز ضروری است.

اخذ مجوز چه مراحلی دارد؟

تغییرات غیراساسی

اگر برای مجوز تغییرات غیراساسی اقدام می‌کنید پس از تهیه مدارک مورد نیاز باید به دفتر خدمات الکترونیکی یا شهرداری مربوطه مراجعه کرده و پس از دریافت و تکمیل فرم درخواست خود را ثبت کنید. کارشناس شهرسازی به محل پروژه اعزام می‌شود و گزارش کارشناسی خود را به شهرداری ارائه می‌دهد. در صورت تأیید درخواست توسط رئیس شهرسازی و شهرداری مجوز صادر می‌شود.

تعمیرات اساسی

اگر برای مجوز تعمیرات اساسی درخواست داده باشید پس از ثبت فرم درخواست، معاونت شهرسازی دستور بازدید توسط کارشناس را صادر می‌کند‌. برای بازدید به شما نوبت‌دهی می‌شود. در مرحله بعد کارشناس از محل پروژه دیدن می‌کند و گزارش بازدیدش را به معاونت شهرسازی ارائه می‌دهد. در آنجا گزارش کارشناس، مدارک و فیش عوارض مورد بررسی قرار گرفته و دستور صدور پروانه صادر می‌شود که با تأیید بخش امور مالی و اداری در نهایت مجوز بازسازی در دبیرخانه شهرداری صادر می‌شود.

چقدر طول می‌کشد تا مجوز را دریافت کنم؟

مدت‌زمان اخذ مجوز در شهرهای مختلف متفاوت است. به‌طور متوسط اخذ مجوز تعمیرات غیراساسی، در شهر تهران بین ۱ تا ۴ روز کاری طول می‌کشد. دریافت مجوز بازسازی و تعمیرات اساسی بین ۲ تا ۷ روز کاری در شهر تهران زمان می‌برد. نکته مهم دیگر این است که مجوز بازسازی برعکس مجوز تخریب و نوسازی ساختمان مدت اعتبار خاصی ندارد.

آیا بازسازی با وجود مخالفت برخی از واحدها امکان‌پذیر است؟

یکی از مسائل رایج در مجتمع‌های مسکونی در بازسازی آپارتمان‌های چند طبقه و چند واحده، عدم رضایت تمام مالکین ساختمانی به بازسازی ساختمان است در این صورت مطابق قوانین بازسازی آپارتمان به ماده 13 آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها، رجوع کنید.

قوانین بازسازی آپارتمان
مطابق قوانین امکان بازسازی آپارتمان با وجود مخالفت برخی واحدها وجود دارد.

مطابق ماده ۱۳ قانون تملک آپارتمان‌ها (الحاقی مصوب ۱۳۷۶/۳/۱۱) درصورتی‌که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی دادگستری عمر مفید ساختمان به پایان رسیده باشد و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار ‌فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود. اگر اقلیت مالکان موافق با بازسازی نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تأمین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکانی که از همکاری خودداری ‌می‌ورزند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.

با سروصدای ناشی از بازسازی چه کنیم؟

در هنگام تعمیر یا بازسازی یک واحد آپارتمانی ممکن است جابه‌جایی مصالح و نخاله‌های ساختمانی، عبور و مرور کارگران و سروصدای ناشی از تخریب و عملیات ساختمانی برای همسایگان ایجاد مزاحمت کند. اگر تعمیرات و بازسازی ضروری باشد. مالک از لحاظ حقوقی و قانونی اجازه تعمیر آپارتمانش را دارد اما در مواردی پیش میاید که بازسازی بیش‌ازحد متعارف طول می‌کشد یا در ساعت‌های نامناسب سروصدای زیاد باعث آزار و اذیت همسایگان می‌شود؛ که این موضوع با ماده 59 قانون آپارتمان‌نشینی مغایرت دارد.
به همین دلیل در بسیاری از آپارتمان‌ها و مجتمع‌های مسکونی، هیئت‌مدیره قوانینی خاص در این مورد وضع می‌کنند که اغلب حاوی اطلاعات دقیقی درباره بازسازی برای واحدهای آپارتمانی است تا آسایش و ایمنی همه ساکنان در مجتمع آپارتمانی حفظ شود. پس تنها به قوانین رسمی اکتفا نکنید و با مدیریت آپارتمان خود نیز پیش از شروع بازسازی هماهنگی‌های لازم را انجام دهید.

بیشتر بخوانید: بازسازی خانه 80 متری و قدرت فضاسازی اصولی

جمع‌بندی

در این مطلب قوانین بازسازی آپارتمان را مورد بررسی قرار دادیم. طبق قوانین شهرداری برخی تغییرات در آپارتمان نیاز به اخذ مجوز ندارند اما در مقابل برخی دیگر از اقدامات بازسازی بنا نیاز به مجوز دارند. قوانین بازسازی آپارتمان گستردگی و پیچیدگی حقوقی و اجرایی زیادی دارد. بهتر است به‌جز در نظر گرفتن موارد مطرح‌شده با متخصصان و کارشناسان در زمینه بازسازی اصولی مشورت کنید. تا درگیر عواقب ناخوشایند بازسازی بدون مجوز از قبیل جریمه‌های نقدی و غیر نقدی نشوید.