بازسازی خانه های قدیمی با استودیو معماری زمان

بازسازی خانه های قدیمی، اصالت در مدرنیته

در این مطلب از بازسازی خانه قدیمی جردن روایت می کنیم. خانه ای 50-55 ساله، که متعلق به خانم و آقایی میانسال بود. این خانه چند سال پیش هم بازسازی شده بود که متاسفانه نتیجه اصلا برای ساکنین رضایت بخش نبوده است. بنابراین برای بازسازی خخانه به سبک مدرن به دفتر ما مراجعه کردند. با توجه به سن کارفرمای این پروژه، تصمیم گرفتیم در بازسازی اصالت را حفظ کنیم و در کنار مدرنیته پیش ببریم. در ادامه بهتر متوجه این موضوع می شوید.

بازسازی اصولی

بازسازی خانه های قدیمی بر خلاف خانه های نوساز، نیاز به اعمال تغییرات بیشتر و اساسی تری دارند.تغییراتی که برای این پروژه انجام دادیم شامل: تغییر تیغه ها، درب ها، پنجره ها و سقف ها، تعویض تاسیسات مکانیکی و الکتریکی، تغییر سیستم سرمایش و گرمایش از کولر و رادیاتور به داکت اسپیلت، بازطراحی مبلمان فعلی و بهبود روابط فضایی و … بود.

بهبود روابط فضایی

برای هیچ کسی خوشایند نیست، موقع حرکت در خانه، هی پیچ در پیچ حرکت کنه یا هی به این وسیله و اون وسیله برخورد کنه. اما تو خیلی از خونه ها این اتفاق میوفه متاسفانه و دلیلش عدم توجه به روابط فضایی هست. حالا یعنی چی؟ در بازسازی خانه قدیمی جردن ما این مشکل رو به خوبی حل کردیم. برای آشپزخانه دو ورودی در نظر گرفتیم، یکی نزدیک درب ورودی و دیگری نزدیک به سالن پذیرایی و نهارخوری. اینجوری هم خرید ها سریع تر به آشپزخانه می رسند، هم پذیرایی راحت تر انجام میشه.

سوالات متداول

بازسازی خانه قدیمی

تا به حال به فکر بازسازی خانه قدیمی افتاده‌اید؟ طول عمر ساختمان‌ در ایران بین 25 تا 30 سال است. اگر چه میانگین عمر ساختمان در کشورهای صنعتی بین 100 تا 300 سال تخمین زده شده است. یکی از دلایل اصلی نیاز به بازسازی خانه قدیمی بی‌کیفیت بودن مصالح ساختمانی است. البته تغییراتی نیز در طی زمان در صنعت ساخت و ساز ایجاد می‌شود که ساختمان‌های قدیمی از آن برخوردار نیستند. همین موضوع بازسازی آپارتمان و ویلاها را ضروری می‌کند.

خانه قدیمی یا کلنگی به چه خانه ای می‌گویند؟

ممکن است در ابتدا فکر کنید خانه‌هایی که به بازسازی نیاز دارند، مربوط به 50 سال پیش هستند و بافت و ساختار اولیه خود را از دست داده‌اند. اما گاهی یک خانه در ظاهر سالم اما در واقع قدیمی و کلنگی محسوب می‌شود. به طور کلی وقتی ساختمان کارایی اولیه و استاندارد خود را از دست می‌دهد و هر سال مجبور به انجام تعمیر هستید، دیگر جزء ساختمان‌های کلنگی محسوب می‌شود.

برای مثال برای ساختمان‌هایی که سقف عرشه فولادی آن زنگ زده است و برای جلوگیری از پوسیدگی و چکه کردن آب، باید ورق روی ساختمان رنگ شود، ساختمان قدیمی محسوب می‌شود.

استانداردهای ساختمان‌سازی در چند سال اخیر نسبت به دهه‌های قبل تغییرات زیادی داشته است. برای مثال سیستم شوتینگ زباله، جاروبرقی سنترال (مرکزی)، پنجره‌های دو جداره UPVC، آسانسور مدرن و …. همگی در ساختمان‌های جدید وجود دارد. اما اگر به ساختمان قدیمی مربوط به دهه 60 یا 50 نگاه کنید، حتی خبری از آسانسور هم نیست.

از سوی دیگر خانه‌های کلنگی به طور مرتب به تعمیرات نیاز دارند. همان امکانات اولیه در این ساختمان به طور مرتب خراب می‌شود و باید آن‌ها را تعمیر کنید. در چنین شرایطی بازسازی خانه قدیمی نسبت به تعمیر هر ساله راحت‌تر است.

عوامل موثر بر هزینه بازسازی خانه های قدیمی

برای اینکه بخواهید هزینه‌های مربوط به بازسازی خانه های کوچک یا بزرگ را محاسبه کنید باید به چند عامل توجه داشته باشید:

چقدر از عمر ساختمان می‌گذرد؟

بازسازی ارزان خانه های قدیمی وقتی میسر است که مدت زمان زیادی از سال ساخت خانه نگذشته باشد. در واقع هر چقدر ساختمان قدیمی‌تر باشد، بازسازی قسمت‌های مختلف آن بیشتر خواهد بود. هر چقدر به زمان گذشته پیش برویم، متوجه تفاوت‌های عمده استانداردهای ساخت و ساز به زمان حال می‌شویم.

اگر بخواهید یک ساختمان مربوط به سال 1366 را بازسازی کنید، مطمئنا باید همه قسمت‌های ساختمان از جمله کف، سقف، دیوارها، درب و پنجره و …. را تعویض یا تعمیر کنید. اما بازسازی خانه قدیمی مربوط به سال 1380 به دلیل اینکه از نظر استانداردهای ساخت و ساز به سبک معماری و مصالح مورد استفاده امروز تفاوت کمتری دارد، ارزان‌تر است.

هدف شما از بازسازی خانه قدیمی چیست؟

آیا می‌خواهید ایرادات بنا را برطرف کنید تا برایتان قابل استفاده باشد؟ آیا قصد دارید با تعمیر و بازسازی خانه آن را اجاره دهید؟ آیا قصد فروش ساختمان را دارید؟

هر نیتی که در مورد تعمیر و بازسازی ساختمان دارید، می‌تواند عامل مهمی در تعیین هزینه‌های بازسازی باشد. به عبارت دیگر، اگر هدف شما این است که ساختمان را بازسازی کرده و سپس آن را بفروشید، باید ظاهر ساختمان را به طور کامل تغییر دهید تا از حالت یک ساختمان کلنگی و قدیمی به یک ساختمان مدرن تبدیل شود. اجرای سقف کناف، تعویض درب و پنجره‌ها، رنگ‌آمیزی و نقاشی و یا حتی سفید کردن ساختمان از جمله اقداماتی است که باعث به‌روز شدن خانه قدیمی می‌شود.

اگر قصد داریم ساختمان را تا حدی تعمیر کنید که مستاجر در آن راحت زندگی کنید، می‌توان از برخی اقدامات تعمیر و بازسازی مثل تعویض درب و پنجره و یا اجرای سقف کناف و نورپردازی خودداری کنید. البته اگر به دریافت اجاره و رهن بیشتر فکر نمی کنید!

متراژ بنا چقدر است؟

یکی دیگر از عوامل تعیین کننده در میزان هزینه بازسازی خانه‌های قدیمی به متراژ آن مربوط می‌شود. مشخص است که در ساختمان‌های بزرگ باید هزینه بیشتری برای بازسازی صرف شود. البته اگر ساختمان آنقدرها کلنگی نباشد و هنوز برخی از قسمت‌های آن به بازسازی نیاز نداشته باشند، متراژ تعیین کننده هزینه‌های تعمیر نیست.

متراژ بنا به همراه میزان نیاز ساختمان که می‌تواند بخشی یا تمامی قسمت‌های ساختمان باشد، عامل مهمی در تعیین هزینه‌های بازسازی خانه کلنگی است.

ساختمان ویلایی است یا آپارتمانی؟

خانه ویلایی از بخش‌های مختلفی تشکیل شده که شامل حیاط، پارکینگ، انباری و احتمالا زیرزمین و سرویس بهداشتی در قسمت حیاط است. همچنین در کنار این موارد باید قسمت داخلی ساختمان را که شامل اتاق‌ خواب، نشیمن، آشپزخانه، حمام و سرویس بهداشتی است، در نظر داشته باشید.

اما یک آپارتمان فقط از بخش داخلی ساختمان تشکیل شده است. به طوری که اگر در یک ساختمان چندین طبقه باشد که هریک از طبقات در مالکیت فرد دیگری باشد، شما فقط باید قسمت‌های داخلی مربوط به ملک خود را بازسازی کنید.

به همین دلیل هزینه‌های بازسازی یک آپارتمان نسبت به خانه ویلایی کمتر است.

از چه مصالحی استفاده می‌کنید؟

در بازار مصالح و تجهیزات ساختمان انواع مختلفی از محصولات با قیمت‌ها و کیفیت متفاوت وجود دارد. برای مثال برای تعویض درب و پنجره می‌توانید از محصولات آلومینیومی، فلزی و یا UPVC استفاده کنید که قسمت هر کدام از این درب و پنجره‌ها با هم متفاوت است. عموما درب و پنجره‌های UPVC دو جداره نسبت به محصولات آلومینیومی و فلزی گرانتر است.

همچنین شیرآلات، سنگ و سرامیک، کاشی و موزاییک و سایر مصالح مورد نیاز برای تعمیر و بازسازی خانه قدیمی نیز از نظر کیفیت در رده‌های متفاوتی قرار می‌گیرند. شرکت‌های زیادی در ایران فعالیت دارند که انواع تجهیزات، ابزارها و مصالح ساختمانی را با کیفیت و قیمت متفاوت عرضه می‌شود.

یکی از مهم‌ترین عوامل تاثیرگذار بر روی قیمت بازسازی خانه‌های کلنگی به کیفیت مصالح و تجهیزات است.

بازسازی لوکس خانه های قدیمی

برای اینکه بتوانید یک خانه قدیمی که هنوز کارایی لازم برای چند سال آینده را دارد، لوکس کنید، دو نوع بازسازی وجود دارد:

بازسازی  خانه قدیمی  با مجوز

برخی از اقداماتی که بخواهید برای تعمیر و مرمت خانه قدیمی انجام دهید، به مجوز دولتی نیاز دارند. این اقدامات عبارتند از:

• ایجاد استخر، حوض و یا محوطه‌سازی در ساختمان قدیمی
• تغییر مکان راه پله در خانه چند طبقه
• تغییر در لوله‌کشی آب، نصب رادیاتور، لوله‌کشی گاز و یا تغییر و جابجایی موتورخانه
• حذف یا اضافه کردن پارکینگ
• اضافه کردن طبقات یا دوبلکس کردن خانه
• برداشتن دیوارهای خانه (به دلیل احتمال ریزش ساختمان)
• جابجایی ساختمان برخلاف ضوابط شهرداری

بازسازی بدون مجوز خانه قدیمی

بخش دیگری از اقداماتی که برای بازسازی ساختمان‌های قدیمی و تبدیل آن‌ها به یک بنای لوکس صورت می‌گیرد، به مجوز نیاز ندارند. این اقدامات عبارتند از:

• استفاده از سرامیک، سنگ و کاشی برای نمای بیرونی یا داخلی ساختمان
• استفاده از کف‌پوش، سقف کاذب
• تعمیر و تعویض شیروانی، ایزوگام یا آسفالت کردن ساختمان
• تعویض درب و پنجره‌های ساختمان
• بازسازی بخش‌های از ساختمان مثل نصب توالت فرنگی و یا ایرادات مربوط به سرویس بهداشتی و حمام
• ایجاد عملیات حفاری برای چاه فاضلاب
• اجرای کناف، نورپردازی، گچ بری، سفیدکاری، کاغذ دیواری و نقاشی در ساختمان

بازسازی خانه های قدیمی با هزینه کم

اگر بخواهید یک ساختمان قدیمی را با هزینه کم بازسازی کنید، باید به موارد زیر توجه داشته باشید:

چشم‌پوشی از تجهیزات و مصالح گران قیمت

اگر می‌خواهید با کمترین هزینه بازسازی خانه قدیمی را انجام دهید، باید به سراغ تجهیزاتی برود که قیمت کمتری دارند. البته مجبور نیستید مصالح و تجهیزات بی‌کیفیت بخرید. بلکه برخی از این مصالح و تجهیزات به دلیل مدرن بودن، قیمت بیشتری دارند. برای مثال انواع مختلفی از سنگ نما شامل سنگ تراورتن، سنگ گرانیت، سنگ مرمر، سنگ کوارتزیت و … است. در حال حاضر اجرای نمای رومی برای ساختمان با سنگ تراورتن به هزینه زیادی نیاز دارد و اگر توانایی پرداخت این هزینه‌ها را ندارید، می‌توانید از سنگ‌ نمای ارزان‌تر استفاده کنید.

بازسازی بخش‌های مهم خانه

اگر به دنبال بازسازی ارزان خانه های قدیمی خود هستید، بهتر است بخش‌های مختلف را اولویت‌بندی کرده و سپس با توجه به بودجه خود آن را بازسازی کنید. برای مثال اگر گچبری خانه بدون ایراد است، مجبور به اجرای کناف و گچ‌بری مجدد نیستید و می‌توانید فقط دیوارها و سقف را نقاشی کنید.

بازسازی خانه قدیمی برای حفظ انرژی ساختمان

وجود درب و پنجره‌های دوجداره یک راه بسیار کاربردی برای جلوگیری از هدر رفتن انرژی برودتی و حرارتی در داخل ساختمان است. شما می‌توانید درب و پنجره‌های فلزی خانه را با پنجره‌های UPVC تعویض کنید که شاید برایتان هزینه زیادی را به همراه داشته باشد. اما فراموش نکنید این پنجره‌ها به صرفه‌جویی در مصرف انرژی گرمایشی و سرمایشی کمک زیادی می‌کند و نوعی کمک به کاهش هزینه‌ها برای تأمین انرژی ساختمان است.